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一線城市房價上沖的動力顯然已敵不過二線熱點城市 國傢統計局昨日公佈的7月70個大中城市房價數據顯示，廈門、合肥、南京三個二線城市房價漲幅分居前三位，而我省此前庫存長期高企的無錫，在經歷近1年的成交上揚後，7月房價環比漲幅也沖至與石傢莊並列全國第四位。
專傢認為，在當前市場流動性充裕，但股市不濟投資乏路的背景下，地王、炒房，更多體現的是資本現象，並不能代表市場真實的購買力，高位入市會不會“站崗”值得警惕。
南京房價連漲17個月，調控加碼穩預期
7月南京房價環比上漲3.6%，這已是當地房價自去年3月起17連漲。從同比看，去年8月起南京房價止跌回升微漲，但從今年開始，房價上漲速度明顯加快，至今年7月同比漲幅已高達34.90%，創下漲幅新高。
不過南京市房地產開發建設促進會秘書長張輝在解讀數據時認為，自今年4月創出4營業用抽油煙機.4%的最高環比漲幅紀錄後，5、6、7三個月南京房價環比漲幅分別回落至4.1%、4%和3.6%，基本可以確定降溫趨勢的形成，“相比漲幅數月來穩居前列的廈門與合肥，南京房地產調控成效更為明顯”。
雖然南京房價漲幅已收窄，但從絕對值及全國排位衡量，當地房價上漲速度顯然仍在高位運行。
面對連漲不止的房價，地方政府顯然也保持瞭“警惕”，繼房價、地價雙雙“限價”之後，8月12日當地已啟動包括地價超過限價90%須現房銷售、二套房首付比例提高5個百分點等新一輪調控舉措，17日南京市人大常委會第二十七次會議上，南京市市長繆瑞林更直言“南京房地產市場風險加大”， “嚴控區域樓王”，“嚴格按照價格區間分類指導，控制房價上漲幅度”，“全過程監管”等，其表態引人關註。
“今年以來南京房價、地價屢創新高，趕超北上深等一線城市，加上近期南京先後被定位為特大城市與東部地區重要的中心城市，都預示著城市在升級轉型。南京未來的發展以向上海看齊為準。靜安區是目前上海房價最貴的區域，均價9.3萬；河西中部是南京最貴的板塊，均價4.5萬左右。南京的房價大概在上海的1/3 1/2是比較合理的。”南京林業大學房地產研究中心主任孟祥遠認為。
“按南京和上海的房價關系來倒推，南京的地價、房價還有一定上升空間。”孟祥遠同時表示，房地產作為一個周期性行業，大趨勢可以預期。南京出臺政策幹預土地市場，短期內對抑制預期有一定作用，但要真正控制住高地價、高房價也存在一定難度，而中長期來看，則會惡化市場正常的供需關系。
有形之手幹預下的房價走勢，仍然撲朔迷離。
無錫“庫存”快速逆轉，供不應求房價上沖
“高庫存”一度是無錫樓市的顯著標簽。不過，從去年下半年開始，伴隨政策暖風和復蘇的大勢，無錫樓市的活躍度也悄然提升起來。
據國傢統計局數據，無錫房價今年1月止跌上漲，今年前兩個月房價環比漲幅均為0.3%，但自3月起房價漲幅躍至2%，4月上漲2.8%，5月漲1.7%，6月漲2.6%，7月則上漲2.7%。此前，一線城市房價漲幅迅猛，掩蓋瞭二三線城市價格上漲的“光環”，但3月起一線城市限購限貸出手嚴厲，房價漲幅節節回落，在此背景下，二三線城市尤其像無錫這樣市場環境寬松、經濟基礎較好的城市，房價表現漸漸突出。
“去年上半年新房庫存去化周期還在20個月以上，現在已經下降到瞭8個月。”昨日，無錫市房屋交易管理中心市場監測分析科一位姓劉的工作人員告訴記者。
據瞭解，前兩年開始無錫縮減土地供應量，以控制新房上市節奏，化解庫存，“今年無錫樓市仍然定調去庫存，但沒想到市場變化這麼快！房企開發節奏也跟不上瞭，供應量也一直上不去。”劉姓工作人員坦言。
從無錫官方統計的去年8月至今年7月的供需數據看，近一年來當地樓市一直處於供不應求的狀態，今年7月新增上市量16.76萬平方米，成交67.37萬平方米，供需比0.25：1。
如果考量到之前積壓庫存的同時消化，無錫樓市整體還未出現供需失衡，“不過，庫存房源中大戶型占比高，市場亟需的中小戶型卻很少，局部區域中小戶型庫存隻夠賣一兩個月，有效供應緊張，房源供應結構性矛盾已經比較突出瞭。”劉姓工作人員說。
記者發現，7月無錫商品住宅成交5694套，其實已較3、4、5、6四個月有所下降，而至8月，樓市成交又有進一步降低，但相較今年3月之前的成交量，依然還處於高位。市場成交會否延續下滑軌跡，目前也較難判斷。
資本充斥房地產市場，入市被套風險加大
7月無錫房價同比上漲12.9%，這樣的漲幅對當地而言實屬罕見。但在官方人士眼裡，無論是當前無錫的住宅均價還是房價漲幅，與周邊經濟實力相當的南京和蘇州相比，都不算高，而這恰恰也是“資產荒”背景下，支撐無錫樓市購買力的重要原因。
去年下半年以來我國出現的“資產荒”已有目共睹，市場流動性充裕，但股市不濟、投資乏路，相當一部分新增信貸資金流向瞭金融或地產投資。
無錫房價一直不高，7月商品住宅均價9140元/平方米，此前房價多年不漲甚至下跌，使得外地人在錫購房占比最多不過20%，但今年3月份以來，本地購房與外地購房占比幾乎對半。有蘇州投資者在購房時稱，從無錫太湖新城開車至蘇州市區，與從蘇州下屬各區市開車到市區距離相差無幾，但蘇州房價卻是無錫的1倍多。顯然，蘇州高房價擠出的外溢資本會流向無錫。
同樣的，在“有錢無處去”的情況下，更有實力的投資者則湧向瞭南京。
前段時間，南京鼓樓濱江一傢樓盤所餘的20餘套尾房，在一個周末被一掃而空。這傢樓盤房源大多炙手可熱，惟獨這些朝向朝北、樓層欠佳的尾房不太受待見。不過，在投資者眼裡，就算品相欠佳，未來也隻不過是漲得少一些的問題，隻要資產能保值就行。據銷售人員講，一位女士一出手就是7套。
“現在全國資本市場出現疲軟，M1暴增，錢沒地方投，就會進一步促使各類資金流入到樓市中。但目前全國房地產可投資的城市不超過10個，大城市仍然有著強大的虹吸效應，上海前兩天就拍出瞭地價超過14萬/平方米的地王。這樣看來，未來大城市的地價抬升空間很大，而房價更是充滿想象，當然，地王被套也不缺先例。”孟祥遠分析。
專傢認為，地王、炒房，更多體現的是資本現象，並不能代表市場真實的購買力。要警惕的是，從過去10年的歷史看，高位入市隨後因為橫盤被套兩三年的情況比比皆是，而誰也不知道，現在是否已經到瞭“股市的6000點”。
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